Nach einer Phase des Preisrückgangs steigen die Immobilienpreise in Deutschland wieder kräftig an. Das geht aus den am Montag veröffentlichten Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken für das dritte Quartal hervor. Diese gelten in der Immobilienbranche als relativ zuverlässig; Die offiziellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes werden erst im Dezember vorgelegt. Die Immobilienpreise lagen im Juli, August und September durchschnittlich um 3,6 Prozent über dem Vorjahr.
Getrieben wurde diese Entwicklung vor allem durch die Preise für Wohnimmobilien, wie Jens Tolckmitt, Geschäftsführer des Verbandes, betonte. Diese stiegen im Schnitt um 3,8 Prozent. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich um 5,2 Prozent, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen um 2,4 Prozent.
Bei Gewerbeimmobilien gibt es je nach Gebäudetyp Unterschiede. Im Jahresdurchschnitt seien diese um 2,8 Prozent teurer geworden, berichtet der Verband. Die Preise für Büros, die unter dem Trend zum Homeoffice gelitten hatten, sind im Jahresverlauf nun um 3,0 Prozent gestiegen. Einzelhandelsimmobilien verteuerten sich um 2,2 Prozent. „Die Transaktionsaktivität am Gewerbeimmobilienmarkt konzentriert sich weiterhin auf das Top-Segment“, berichtete Tolkmitt.
Frankfurt wird wieder teurer
Bei Wohnimmobilien gab es wiederum deutliche Unterschiede je nach Stadt bzw. Landkreis. In den sieben größten Städten Deutschlands – Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart – stiegen die Wohnimmobilienpreise um durchschnittlich 4,6 Prozent und damit stärker als im Durchschnitt aller Regionen.
In Frankfurt, wo der Preisrückgang zuvor besonders stark ausgefallen war, stiegen die Preise um 4,9 Prozent. In München, wo das Preisniveau besonders hoch ist, stiegen die Preise um 5,3 Prozent, in Hamburg und Köln um 5,2 Prozent, in Düsseldorf um 5,1 Prozent, in Berlin um 4,3 Prozent und in Stuttgart um 2,4 Prozent.
„Seit Frühjahr 2024 steigen die Immobilienpreise in Deutschland“, sagte Tolkmitt. „Die Erholungsphase am Immobilienmarkt verfestigt sich weiter.“ Käufer und Verkäufer auf dem Immobilienmarkt haben sich offenbar mit den neuen Rahmenbedingungen wie der Zinsentwicklung arrangiert.
Auch die Deutsche Bundesbank stellte letzte Woche in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2025 fest, dass Überbewertungen und Risiken im Zusammenhang mit Wohnimmobilien zurückgegangen seien, während die Lage im Gewerbeimmobiliensektor weiterhin „fragil“ sei.
Im Frühjahr und Sommer 2023, auf dem Höhepunkt der Diskussion um das Heizungsgesetz in Deutschland, äußerten viele Eigentümer älterer Einfamilienhäuser auf dem Land die Sorge, ihr Haus möglicherweise gar nicht oder nur mit hohen Preisnachlässen verkaufen zu können. Dies lag auch daran, dass sehr unklar war, wie sich die politischen Leitlinien zur energetischen Sanierung von Immobilien entwickeln würden.
Die Postbank berichtete damals anhand von Daten aus ihrem Wohnatlas, dass der Preisunterschied zwischen vorbildlich sanierten und nicht sanierten Bestandsimmobilien beispielsweise 1.577 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt, 1.727 Euro in München, 1.431 Euro in Hamburg und 1.116 Euro in Berlin betragen könne. Das wäre eine Menge.
Mittlerweile hat sich die Aufregung wohl etwas gelegt. Der energetische Zustand eines Hauses gilt insbesondere bei Büroimmobilien nach wie vor als wichtiges Kriterium für einen möglichen Verkaufspreis. Die Angst, ein älteres Einfamilienhaus auf dem Land wegen der alten Heizung möglicherweise nicht mehr verkaufen zu können, ist wohl verschwunden.
„Für Gebäude mit hohem Energieverbrauch gab es einen stärkeren Preisnachlass, der auch recht konstant ist“, sagte Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln. „Allerdings hat sich der Markt deutlich beruhigt und die Nachfrage nach Altbauten steigt – auch aufgrund besserer Einstiegspreise.“ Der Preisunterschied zwischen alten und neuen Häusern wird sich daher auch in Zukunft weiter verringern.
„Rein wirtschaftlich kann eine Wohnung oder ein Haus wegen der alten Heizung nur so viel weniger wert sein, als der Einbau einer neuen, zeitgemäßen Heizung kosten würde – ggf. plus einem kleinen Aufschlag für Aufwand und Lärm“, sagte Reiner Braun, Vorsitzender des Immobilieninstituts Empirica in Berlin: „Damals gab es aufgrund der Unsicherheit tatsächlich höhere Rabatte – aber das lag wohl eher an der kurzfristigen Hysterie.“
Da der Käufer eines Hauses ohnehin Sanierungen, Modernisierungen, An- und Umbauten vornehme, dürfte die Installation für den Käufer noch unkomplizierter sein als für den Verkäufer, sagte Braun. Insbesondere der Einbau von Wärmepumpen ist für den Käufer oft sinnvoller als für den Verkäufer, da der Käufer seine Zukunftspläne für den Keller und andere Räume im Haus sowie die notwendigen Sanierungsarbeiten kennt.
Für die weitere Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist die Postbank aus Eigentümersicht jedenfalls sehr zuversichtlich. Auch der Pfandbriefbankenverband weist auf die anhaltende Wohnungsnot hin. Da es derzeit nur wenige Neubauten gibt, basiert der Preisanstieg in der Statistik größtenteils auf Bestandsgebäuden.
Die Bauzinsen sind in den letzten Monaten zumindest nicht so stark gestiegen, wie manche Baufinanzierungsexperten erwartet hatten. Nach Zahlen der FMH Finanzberatung aus Frankfurt zahlen Bauwillige derzeit durchschnittlich 3,66 Prozent für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung. Das ist etwas weniger als im September. Die Bauzinsen sind nicht direkt an die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank gekoppelt, sondern über die Pfandbriefrendite an die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Dieser stieg im Frühjahr mit den Plänen der Bundesregierung zu höheren Staatsschulden und -ausgaben und schwankte zuletzt um 2,7 Prozent. Die vom Kreditvermittler Interhyp regelmäßig befragten Baufinanzierungsexperten rechnen in den nächsten Wochen bis zum Jahresende mit einer Seitwärtsentwicklung. Im nächsten Jahr könnten die Bauzinsen möglicherweise in Richtung vier Prozent steigen, sagen die Experten. Steigende Zinsen bremsen tendenziell die Immobilienpreise – dies kann jedoch auch von anderen Entwicklungen überlagert werden.
Höchster Anstieg in Leipzig erwartet
Längerfristig dürfte die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland je nach Region unterschiedlich ausfallen, sagt die Postbank. Bis 2035 sollen die Kaufpreise für bestehende Eigentumswohnungen im Durchschnitt aller Kreise und kreisfreien Städte real, also inflationsbereinigt, um 0,4 Prozent pro Jahr steigen.
Den höchsten Preisanstieg erwartet die Bank in Leipzig, das sich sehr positiv entwickelt hat. Den stärksten Preisverfall erwartet sie im Landkreis Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt. Besonders stark dürfte der Preisanstieg in einigen Groß- und Mittelstädten, in den Umlandregionen der sieben größten Metropolen, in Teilen Süddeutschlands und in einigen Urlaubsregionen ausfallen. Für mehrere Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, aber auch für einige Gebiete in Niedersachsen und Nordostbayern prognostiziert die Postbank nur leichte reale Preissteigerungen. In sehr ländlichen Regionen, insbesondere in den neuen Bundesländern, ist mit Preisrückgängen zu rechnen. Auch in den Kreisen Goslar, Holzminden und Wunsiedel, dem Märkischen Kreis und dem Ennepe-Ruhr-Kreis rechnet die Postbank mit sinkenden Immobilienpreisen.