Der Immobilienmarkt stabilisiert sich: Wo ist es am günstigsten?

Stand: 8. Mai 2024 15:18 Uhr

Der deutsche Immobilienmarkt war zuletzt turbulent. Im vergangenen Jahr kam es zum größten Preiseinbruch seit der Jahrtausendwende. Im Jahr 2024 dürfte sich die Situation wieder stabilisieren. Allerdings gibt es weiterhin große regionale Unterschiede.

Die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt ist je nach Region uneinheitlich, insgesamt stabilisiert sie sich jedoch zunehmend. Aufschluss darüber geben die Zahlen zu den Immobilienpreisen im ersten Quartal 2024. Es bleibt abzuwarten, ob dies die oft proklamierte Trendwende sein wird. Klar ist jedoch, dass die Käufer langsam auf den Markt zurückkehren.

Der Immobiliendienstleister McMakler berichtete, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den ersten drei Monaten des Jahres um 4,8 % gestiegen sei. Besonders groß war das Interesse in Städten wie Berlin und Hamburg. Auch bei Baufinanzierungen wurde zu Beginn des Jahres ein höheres Volumen vergeben als im Vorjahr.

Wohin gehen die Preise?

Laut McMakler blieben die Preise im Vergleich zum Vorquartal im Durchschnitt stabil, während sie in Städten wie Frankfurt am Main und München um mehr als ein Prozent stiegen. Nach Angaben des Kreditvermittlers Interhyp stiegen die Preise in Deutschland von Januar bis April im Vergleich zum Vorquartal um rund ein Prozent.

Zum Vergleich: Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise in Deutschland so stark gesunken wie noch nie seit der Jahrtausendwende. Die Preise sind im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 8,4 Prozent gesunken. Ausschlaggebend dafür waren vor allem die stark gestiegenen Finanzierungskosten aufgrund gestiegener Bauzinsen.

Der AVIV-Wohnungsmarktbericht spricht nun von einer „Wende“ in Deutschland, da sowohl die Kreditvergabe als auch die Immobilienpreise wieder steigen. Der Quadratmeterpreis stieg im Schnitt um 1,6 Prozent auf 2.998 Euro – auch wenn die Immobilienpreise noch unter den Preisen von Anfang 2023 liegen.

Preise für Apartmentgebäude um 10,5 Prozent gesunken

Der vom Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) und Partnern berechnete Deutsche Immobilienindex (Greix) basiert auf Kaufpreiserhebungen der Bewertungsausschüsse, die notarielle Verkaufspreise enthalten. Und diesem Index zufolge sind die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland für ausgewählte Städte nicht gestiegen, sondern gesunken: wenn auch nur geringfügig um 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Erstmals seit rund zwei Jahren verlieren Immobilien gemessen an der aktuellen Kaufkraft kaum mehr an Wert, so das IfW.

In einem Segment kam es jedoch zu deutlichen Abschlägen: Die Preise für Mehrfamilienhäuser sanken im letzten Quartal sehr deutlich um 10,5 Prozent. Allerdings bestehe in diesem Segment aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen eine hohe Volatilität, erklärten die Forscher. Daher ist die Aussagekraft nur begrenzt.

Wo steigen die Preise und wo fallen sie?

Auch in den sieben größten Städten Deutschlands beruhigt sich laut IfW die Preissituation. In Köln und Frankfurt stiegen die Preise im Vergleich zum Vorquartal um 2,4 bzw. 2,2 Prozent. In Berlin und Stuttgart ging sie hingegen um 1,9 bzw. 1,4 Prozent zurück.

Außerhalb der sieben größten Städte sei die Preisentwicklung „äußerst uneinheitlich“. Auffällig ist jedoch, dass laut IfW alle im Index vertretenen Oststädte ein Minus verzeichneten. Günstiger war es sowohl in Leipzig mit einem Minus von 2,7 Prozent als auch in Dresden mit einem Minus von 1,9 Prozent. Einige westliche Städte verzeichneten dagegen einen ordentlichen Anstieg, etwa Wiesbaden mit sechs Prozent oder Münster mit mehr als vier Prozent.

„Auf dem Immobilienmarkt stimmen Angebot und Nachfrage noch nicht ganz überein. Auch die nun mancherorts proklamierte ‚große Kaufchance‘ scheint stark interessengetrieben zu sein. In manchen Regionen geht es noch deutlich nach unten, und.“ Besonders wichtig seien Immobilien, gemessen an der aktuellen Kaufkraft. „Gemessen an der Performance der letzten zwei Jahre ist das keine gute Investition“, kommentierte IfW-Präsident Moritz Schularick die aktuelle Lage am Immobilienmarkt.

Anders Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern

Nach Einschätzung der Commerzbank scheint zwischen den Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern eine große Lücke zu bestehen. Viele Menschen konnten den Kauf einer Immobilie zu den aktuellen Zinsen nicht finanzieren, während die Eigentümer den Preis nicht spürbar senken wollten. Trotz gesunkener Preise bleibt die Zahl der Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt deutlich geringer als vor der Zinserhöhung. Laut einer Studie der Commerzbank dürften die Preise für Wohneigentum in Deutschland leicht sinken. „Geringe Umsätze deuten auf weiteres Abwärtspotenzial hin“, hieß es im April.

Für eine Preisstabilisierung spricht, dass laut Umfragen die Nachfrage nach Immobilienkrediten von Banken zuletzt wieder zugenommen hat. „Wenn es nicht zu einem weiteren spürbaren Anstieg der Zinsen kommt, dürften sich die Preise um den Jahreswechsel herum stabilisieren“, hieß es weiter. Dies gilt jedoch nicht für Neubauten: Laut Commerzbank dürften Verkäufer angesichts der enorm gestiegenen Baukosten kaum zu nennenswerten Preiszugeständnissen bereit sein.

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