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Deutschland Nachrichten

Darauf müssen Sie bei Immobiliengeschäften mit Ihren Kindern achten!


Rund 5 Billionen Euro des deutschen Privatvermögens sind in Immobilien angelegt. 430.000 Häuser und Wohnungen werden jedes Jahr vererbt. Und obwohl Kinder für so etwas einen hohen Freibetrag von 400.000 Euro haben, werden bei vielen dieser Übertragungen Erbschaftssteuern fällig. Eine Schenkung zu Lebzeiten vermeidet diese Zahlungen meist nur teilweise, weil dann Schenkungssteuer fällig wird. Die beste Steueroption kann daher sein, eine Immobilie vor Ihrem Tod an die nächste Generation zu verkaufen. Dies hat mehrere Vorteile:

1. Es fallen keine Steuern an

Erbschafts- und Schenkungssteuern fallen für Kinder nicht an, wenn die Wohnfläche des Grundstücks weniger als 200 Quadratmeter beträgt und der Nachwuchs dort einzieht. Ist das Wohneigentum größer, unterliegt der Überschuss abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro erneut der Erbschafts- bzw. Schenkungsteuer.

Zwischen 400.000 und 700.000 Euro beträgt der Steuersatz 7 Prozent, darüber steigt er auf 11 Prozent. Das ist besonders wichtig, wenn Immobilien vererbt werden, die die Eltern als Kapitalanlage gekauft und beispielsweise vermietet haben – oder wenn der Nachwuchs aus welchen Gründen auch immer nicht im Elternhaus wohnen möchte.

Verkaufen Sie zu Lebzeiten, sparen die Kinder Erbschafts- und Schenkungssteuern. Zudem fällt bei einem solchen Verkauf keine Grunderwerbsteuer an. Sie gilt nicht für Transaktionen zwischen Familienmitgliedern. Das kann viel Geld sparen: Bundesländer wie Brandenburg und Nordrhein-Westfalen erheben rund 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Selbst bei einer kleinen Eigentumswohnung für 200.000 Euro wären das 13.000 Euro.

Auch der Verkauf an ihre Kinder ist für Eltern steuerfrei. Dies gilt jedoch nur, wenn die Eltern das Haus zuvor mindestens drei Kalenderjahre selbst bewohnt oder es länger als zehn Jahre besessen haben. Andernfalls wird die Spekulationssteuer fällig.

2. Kinder können ihre Steuerlast durch Einkäufe reduzieren

Wenn Ihre Kinder nicht in das Haus ihrer Eltern einziehen, sondern es vermieten, können sie den Kaufpreis abschreiben. Für Objekte, die vor 1924 gebaut wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent und für alle neueren Gebäude 2,0 Prozent. Durch die Abschreibung dürfen die Erwerber – in diesem Fall die Kinder – ihr zu versteuerndes Einkommen jährlich um 2 bis 2,5 Prozent mindern. Damit soll der Wertverlust der Immobilie im Laufe der Zeit kompensiert werden. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro würden die Kinder je nach Einkommen zwischen 126 und 254 Euro Steuern im Monat sparen. Aber Achtung: Die Abschreibung bezieht sich nur auf den Grundstückswert, nicht auf den Grundstückswert.

3. Eltern können ihren Ruhestand über Raten finanzieren

Der große Vorteil des Verkaufs für die Eltern: Sie haben über einen langen Zeitraum ein sicheres Einkommen. Nur in den wenigsten Fällen zahlen Ihre Kinder den vollen Kaufpreis in bar. Realistischer ist es, wenn Sie eine Ratenzahlung vereinbaren. Diese ist steuerfrei, da sie technisch der Rückzahlung eines zinslosen Darlehens entspricht. Für Sie als Eltern wären die Raten zusätzliches Einkommen neben Ihrer Rente. Unabhängig davon, wie sehr Sie Ihre Kinder lieben, sollten Sie sich jedoch schriftlich zusichern lassen, dass Sie das Haus bis zu Ihrem Tod bewohnen dürfen. Aus rechtlicher Sicht werden Ihre Kinder nach dem Verkauf Ihre Vermieter.

4. Ein Rentenverkauf sichert die Rente bis zum Lebensende

Der klassische Hausverkauf, bei dem der Kaufpreis sofort bezahlt wird, und das oben vorgestellte Ratenmodell haben bei einem Deal zwischen Eltern und Kindern einen entscheidenden Nachteil: Die Eltern sterben, bevor das Haus vollständig abbezahlt ist oder solange sie noch haben das Geld aus dem Verkauf, entweder das Vermögen oder die Ansprüche aus dem Kaufvertrag werden an die Kinder vererbt. In beiden Fällen wird dann Erbschaftssteuer fällig. Sie sollte in der Regel geringer sein, als wenn Sie die gesamte Immobilie geerbt hätten, ganz vermeiden können Sie sie auf diese Weise aber nicht.

Eine Alternative dazu ist ein Verkauf auf Annuitätenbasis. Das bedeutet, dass Sie keinen festen Kaufpreis vereinbaren, sondern Ihren Eltern eine monatliche oder vierteljährliche Rente in einer bestimmten Höhe zahlen. Dabei gibt es zwei Modelle: Entweder Sie legen einen bestimmten Zeitraum für die Vorauszahlungen fest, oder Sie zahlen die Rente bis zum Lebensende Ihrer Eltern.

Die Vorteile dieses Modells: Da die Möglichkeit besteht, dass Ihre Eltern noch sehr lange leben, können Sie einen Risikoabschlag auf den Wert des Hauses vornehmen, also günstiger kaufen. Wenn Ihre Eltern nur wenige Jahre nach dem Verkauf versterben, machen Sie finanziell einen großen Gewinn, da keine Ansprüche mehr vererbt werden. Umgekehrt sind deine Eltern mit einer Immobilienrente bestenfalls bis ans Lebensende abgesichert.

Allerdings hat der Verkauf auf Rentenbasis auch Nachteile: In diesem Fall ist die gezahlte Rente keine Rückzahlung eines Darlehens, sondern gehört zum normalen Einkommen der Eltern und muss entsprechend versteuert werden. Zudem sinkt der reale Wert der Rentenzahlungen für deine Eltern inflationsbedingt mit jedem Jahr – es sei denn, du planst entsprechende Rentenerhöhungen im Kaufvertrag.

Was sind die zusätzlichen Kosten eines Verkaufs?

Während Sie beim Verkauf einer Immobilie an Ihre Kinder keine Grunderwerbsteuer zahlen und eventuelle Maklerkosten sparen, gibt es dennoch einige Kosten, die Sie nicht vermeiden können. Das wären in erster Linie die Kosten für einen Notar und die Eintragung ins Grundbuch. Als Faustregel gilt hier zwischen 0,8 und 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Optional, aber empfehlenswert, ist es auch, vor dem Verkauf einen Gutachter zu beauftragen, der den Wert der Immobilie verlässlich einschätzen kann. Gerade wenn Sie Jahrzehnte in einem Haus gelebt haben, werden Sie den aktuellen Marktwert kaum kennen.

Kann ich meinen Kindern eine Immobilie günstiger verkaufen?

Es gibt kein Gesetz, das Sie verpflichtet, Ihre Kinder nach dem genauen Marktwert einer Immobilie zu fragen. Es steht Ihnen frei, Ihrem Nachwuchs einen Rabatt zu gewähren, wenn Sie dies wünschen. Allerdings sollte man es nicht übertreiben. Liegt der Kaufpreis zu weit unter dem Verkehrswert, kann das Finanzamt dies als „verschleierte Schenkung“ werten. Dann wären die normalen Schenkungssteuern fällig – zumindest anteilig.

Wann ein Verkauf als „verstecktes Geschenk“ gilt, ist nicht klar definiert. Im Zweifel muss ein Gericht entscheiden. 2018 stellte der Bundesfinanzhof fest, dass Abschläge von 20 bis 25 Prozent des Marktwertes als verdächtig gelten und von der Finanzverwaltung als Geschenk gewertet werden können.

Das gilt übrigens nicht nur, wenn Sie Ihren Kindern bewusst eine Ermäßigung gewähren. In dem vom BFH entschiedenen Fall ging es um einen Vater, der seinem Sohn eine Immobilie für eine monatliche Rente von 300 Euro zuzüglich Übernahme von Pflegekosten und einigen Dienstleistungen wie Apothekenbesuch verkauft hatte. Er starb nur fünf Monate später. Der BFH entschied, dass es dem Finanzamt rechtmäßig sei, die bis dahin gezahlten Beträge vom Verkehrswert des Hauses abzuziehen und den Rest als Schenkung anzusehen und entsprechend zu versteuern.

Wann ist Verkauf besser als Erbschaft oder Schenkung?

Der Verkauf einer Immobilie bringt Ihnen nur dann Vorteile, wenn Sie Erbschafts- oder Schenkungssteuern tatsächlich vermeiden können. Somit können auch alle Immobilien bis zu einem Wert von 400.000 Euro problemlos vererbt oder verschenkt werden. Hier sorgen die Freibeträge zwischen Eltern und Kindern dafür, dass keine Steuern fällig werden.

Der Verkauf empfiehlt sich daher nur, wenn Immobilien zu einem höheren Wert übertragen werden sollen oder Ihre Eltern auf regelmäßige Zahlungen aus einem Kaufvertrag angewiesen sind. Die Mittel könnten beispielsweise auch die Pflegebedürftigkeit eines Elternteils finanzieren.

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